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Quién paga un accidente ocurrido en una comunidad de propietarios

Estos son los responsables de indemnizar a aquellas personas que hayan sufrido algún siniestro dentro de una comunidad de vecinos

una comunidad de propietarios, determinar quién debe hacerse cargo de los gastos e indemnizaciones puede convertirse en un tema complejo y delicado. La responsabilidad civil dependerá de varios factores, incluyendo la naturaleza del accidente o lo establecido en los estatutos de la comunidad. ¿Quién paga un accidente en ocurrido en una comunidad de propietarios? Resolvemos las dudas.

Responsabilidad civil en las comunidades de vecinos

La responsabilidad civil hace referencia a la obligación legal de reparar el daño causado a otra persona o propiedad. En el caso de una comunidad de propietarios, esto se refiere a la obligación de la comunidad a responder por los daños que sufran terceras personas en áreas comunes o zonas privadas, siempre y cuando ese percance responda a una razón que se le pueda atribuir a la comunidad. Para ello, la causa del daño o siniestro debe ser debido a un mal funcionamiento o a una negligencia en el estado o preservación de sus zonas y elementos comunes.

¿Pero qué se entiende por esto? La casuística es amplia y variada. Por ejemplo, que se caiga una maceta de una zona común sobre alguien, que se rompa un elemento de la fachada y rompa algo de la vivienda de un propietario, etc. En estos casos, la comunidad de propietarios es responsable del siniestro y tendrá que indemnizar a la persona afectada. 

Por ello, siempre es esencial hallar el origen del accidente, ya que si es atribuible a un propietario, será este quién deba responder por él. La responsabilidad de la comunidad se establecerá únicamente si se evidencia que no se implementaron medidas razonables para la prevención de daños. Por ejemplo, la falta de supervisión adecuada, mantenimiento, señalización y medidas de seguridad o precaución en zonas compartidas, como escaleras, ascensores, áreas verdes y piscinas.

¿Qué pasa si la comunidad es responsable de un siniestro? 

El seguro de la comunidad de propietarios tendrá que responder económicamente y hacerse cargo de la indemnización. Dependiendo de la póliza y las coberturas contratadas, cubrirá unos siniestros u otros y asumirá hasta cierto límite monetario.

¿Qué pasaría si la comunidad de propietarios no tiene seguro?

Si la comunidad no está asegurada, deberá responder con sus fondos. Si no dispone del capital suficiente, los miembros de la comunidad deberán responder económicamente en función de su cuota de participación. Siempre se recomienda contratar un seguro para una comunidad.

¿Quién paga un accidente en ocurrido en una comunidad de propietarios?

Si el siniestro es a causa de una negligencia de la comunidad de propietarios, será ella la que tenga que pagar el accidente. Ahora bien, si el hecho se le puede atribuir a la Junta de Gobierno o al presidente de la comunidad, podrían ellos tener que responder por dicho percance. Por ejemplo, debido a malas decisiones como no reparar una fachada y que luego esta dañe a un propietario. En este caso, no será la comunidad quien deba responder económicamente para indemnizar al afectado, sino aquellos que han hecho mal uso de, por así decirlo, su poder o posición.

Para evitar esto, es importante que el seguro de la comunidad cubra la responsabilidad civil de la Junta de Gobierno o Junta Rectora de la comunidad.

¿Es obligatorio contratar un seguro en una comunidad de propietarios?

En general, no es obligatorio, salvo en las comunidades autónomas de Madrid y Valencia. No obstante, siempre es aconsejable.

¿Qué incluye un seguro de comunidad de propietarios?

Las coberturas de estos seguros dependen de la compañía aseguradora. Sin embargo, suelen incluir como coberturas obligatorias:

• Responsabilidad civil: Pago de indemnizaciones y fianzas. Por ejemplo, por siniestros causados por mal mantenimiento de elementos comunes.
• Incendios y otros daños: Cubre frente a los daños ocasionados por incendio, explosión o implosión, rayos o corrientes eléctricas anormales inducidas por ello, actos vandálicos o inundaciones, entre otros.
• Responsabilidad civil patronal: Suele estar incluida, aunque no siempre. Esta cobertura protege frente a los daños por accidentes laborales sufridos por cualquier empleado de la comunidad de propietarios mientras trabaja, por ejemplo, el portero, el jardinero, etc.
• Daños por agua:  Es frecuente incluir en las coberturas la responsabilidad civil por daños causados por agua, asegurando los perjuicios a terceros derivados de fallos en las instalaciones comunitarias, tales como obstrucciones o roturas de tuberías. Por ejemplo, en el caso de que se rompa una tubería de agua de uso común o una arqueta comunitaria, el seguro se hace cargo de los daños ocasionados en la vivienda de un propietario, considerándolo como un tercero afectado por la comunidad. Sin embargo, esto también depende de la propia comunidad de propietarios, pudiendo haber fijado en los estatutos que no sea así o estableciendo ciertos límites.

Coberturas opcionales de un seguro comunitario

Además de las que podríamos considerar obligatorias, las compañías ofrecen más coberturas para otros incidentes:

• Daños eléctricos: Cubre daños en la instalación eléctrica y equipos conectados debido a corrientes anormales o cortocircuitos.
• Daños por agua: Incluye reparación por derrames accidentales, fugas, o filtraciones en bienes asegurados.
• Defensa jurídica: Pago de costas judiciales y asistencia jurídica para reclamaciones de daños o defensa penal, entre otros.
• Fenómenos atmosféricos: Cubre daños por lluvia, viento, granizo, nieve, etc.
• Atascos.
• Roturas: Cristales, espejos, etc.
• Robo: Protección contra hurto y robo, incluyendo la sustitución de llaves y cerraduras.
• Daños estéticos: Cubre gastos para restaurar la estética de elementos dañados.
• Plagas.
• Avería de maquinaria: Ascensores, calderas, etc.
• Problemas en los jardines.
• Protección para siniestros en el garaje.
• Etc.

¿Cuánto cuesta un seguro de una comunidad de propietarios?

Depende de la compañía, de la póliza y las coberturas contratadas. Un precio medio podría moverse entre los 70 y los 150 euros al año por vivienda que forme parte de la comunidad.

¿Quién tiene que pagar el seguro de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece el pago del seguro como un gasto necesario si este se ha aprobado en junta, así que lo tendrán que pagar todos los vecinos, en función de su cuota de participación. Lo frecuente es que el importe se repercuta en la cuota comunitaria y los vecinos lo vayan pagando según abonen las cuotas.

(fuente idealista.com 07032024)

¿Se puede cambiar un presupuesto aprobado en la comunidad de propietarios?

De carácter anual, los presupuestos de una comunidad de vecinos se crean para abonar los gastos que tendrá que asumir

Aprobar los presupuestos es una tarea compleja, como parece serlo para el Gobierno, y también lo es en las comunidades de propietarios. Pero una vez aprobados, ¿se podrían revocar? Esta pregunta es frecuente cuando un propietario que no ha asistido a la junta examina la hoja de cuentas de la comunidad, o cuando un servicio deja de ser prescindible. 

Veamos qué dice la ley sobre cambiar un presupuesto aprobado en una comunidad de propietarios.

Elaborar el presupuesto de una comunidad de propietarios

Antes de saber si se puede o no cambiar un presupuesto, es conveniente saber cómo se elabora. Los presupuestos requieren de la aprobación de la junta de propietarios y se deben hacer anualmente. Para ser aprobados, debe alcanzarse la mayoría simple en la junta en la que se proponen. Es decir, se necesita el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes o representados, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

Para calcular los presupuestos hay que tener en cuenta los gastos ordinarios, y prever los extraordinarios, que tendrá que asumir la comunidad. Estos son algunos:

• Gastos de suministros: luz, agua, gas, calefacción, etc.
• Gastos de mantenimiento y conservación: limpieza, mantenimiento, reparaciones, etc.
• Costes de servicios comunitarios: portería, jardinería, etc.
• Gastos financieros: préstamos, intereses, pagarés, etc.

Para elaborar el presupuesto de una comunidad de vecinos, se deben estimar el coste de cada uno de los gastos previstos y calcular la cantidad total necesaria para cubrirlos. Una vez finalizado, este se llevará a junta de propietarios para su aprobación.

Es importante que todas las partidas del presupuesto sean detalladas, para evitar conflictos en el futuro. Es mejor que el presupuesto sea como abajo:

• Jardinería: 10.000 euros.
• Honorarios jardinero: 8.000 euros.
• Maquinaría jardinería: 1.000 euros.
• Abono y tierra: 1.000 euros.
• Total: 10.000 euros.

Que así:

• Jardinería: 10.000 euros.

En la junta en la que se aprueben los presupuestos anuales, el administrador de la comunidad anunciará la cuota que le corresponde a cada comunero, que depende de su coeficiente de participación.

Los gastos que no estén dentro del presupuesto y que se tengan que asumir por la comunidad son lo que se conoce como derramas.

¿Puede cambiarse un presupuesto aprobado?

Como los presupuestos son anuales, muchas personas dudan de si estos pueden revocarse o modificarse. Algunos vecinos que no asistieron a la junta en la que se aprobaron, por ejemplo, se sorprenden que se destine tanto dinero a algo que consideran innecesario. 

Sí, se puede cambiar un presupuesto aprobado en la comunidad de propietarios. “Los acuerdos de la junta de propietarios pueden volver a tratarse en cualquier momento, es decir, si, pese a que la junta ha aprobado un determinado presupuesto esta misma decide dejarlo sin efecto, adoptando uno nuevo, este igualmente será válido y ejecutivo, como señala el artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)”, comenta a idealista/news Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal. 

En cualquier caso, debe ser la asamblea de propietarios la que adopte dicha decisión. “Ni el presidente, ni el secretario administrador ni la junta directiva de la comunidad de propietarios están facultados para modificar el presupuesto de gastos, debiendo limitarse a cumplir con la decisión de la junta de propietarios”, añade Fernando.

“En caso de aprobarse una derrama especial (fuera del presupuesto ordinario) para una obra o actuación concreta, tampoco podría utilizarse el sobrante en instalaciones u obras diferentes, salvo que estas fueran de carácter urgente”, concluye.

(fuente idealista.com 13022025)